Повідомлення у ЗМІ про початок іпотечного кредитування кількома державними банками під привабливі відсотки вкрай стали свого роду сенсацією та зацікавили сотні тисяч українських сімей, які не мають власного житла. Ще б пак, адже держава каже, що забезпечила, нарешті, привабливі умови для людей, статки яких не дозволяють придбати житло самотужки. Але ж навчені гірким досвідом спілкування з державою наші люди намагаються у всьому, що їм пропонує влада, знайти якісь «підводні каміння» і приховані «підстави». Поглянемо й ми, наскільки насправді вигідні умови такого кредитування для пересічного українця, хто реально може претендувати на пільгову іпотеку від держбанків? Зрештою, чи існує насправді «Іпотека під 10%» саме як ДЕРЖАВНА ПРОГРАМА?
На своєму офіційному сайті банк, який належить державі, повідомляє, що з 1 липня 2020 року почав кредитувати в рамках державної програми “Доступне житло під 10%”. На жаль, нам не вдалося знайти в офіційних джерелах, зокрема, на сайті Кабінету міністрів України, відповідних постанов і рішень, якими була д запущена в дію саме державна програма з такою назвою. Тому швидше йдеться про програму іпотечного кредитування, яке державні банки здійснюють не за бюджетні, а за власні кошти. У ПриватБанку вважають, що вже на початковому етапі впровадження програми пільговими умовами кредитування зможуть скористатися понад 300 тисяч українців. Чи так це – покаже час. Якими ж є умови програми і чи задовільнять вони справді масовий попит?
Умови такі: доступну іпотеку можна взяти на термін до 20 років, початковий внесок позичальника має скласти від 30% вартості обраного ним житла. Можлива сума кредиту – від 100 тис. до 2 млн грн. Цих грошей досить для придбання більшої частини житла, яке пропонується на ринку нерухомості як у Києві, так і по країні загалом, окрім хіба що преміум-сегменту.
Програма поширюється на житло як на вторинному ринку, так і на квартири у новобудовах, а також на банківську нерухомість. Обов’язкова умова – обране потенційним позичальником квартира має бути введена в експлуатацію: потрібно буде надати банку відповідний документ від уповноваженого державного органу.
Відсоткова ставка складе 9,9%. Але – увага! Такий розмір ставки діє лише на перший рік. Починаючи з другого року ставка за кредитом переглядатиметься ЩОРОКУ і дорівнюватиме UIRD 12M UAH + 4%. Що це за хитромудра абревіатура? Це індекс ставок за депозитами у гривні, розміщених на 12 місяців у 20 провідних комерційних банках України. Скажімо, на 8 липня 2020 року цей індекс становить 9,10%. Тож якби другий рік вашої іпотеки припав на зараз, то відсоток за нею для вас склав би 9,10 + 4% = 13,1%.
І ще: поки цей індекс знижується, бо падають ставки за депозитами. Але після зміни керівництва Національного банку України майже напевне припиниться зниження ставки рефінансування НБУ, а в умовах економічної нестабільності інфляція може повернутися до більшого, ніж зараз, зростання. Слідом за цим і ставки за депозитами можуть повернутися до зростати, бо вже зараз, за існуючих депозитних ставок, розміщувати гривню в банках стає економічно невигідним. Тоді реальна ставка за іпотечною програмою, яку зараз називають «Іпотека під 10%», може стати далеко не 10%. Якою – зараз можна тільки здогадуватися. Припустимо, що вже за рік назву цієї програми доведеться змінити на «Іпотека під ??? відсотків»…
Щодо інших обов’язкових платежів. Клієнт, якому схвалять кредит, повинен буде сплатити банку комісію за управління кредитом (1% від суми іпотеки), 0,5% від вартості обраної нерухомості – за страхування іпотеки і 0,5% від суми кредиту – за персональне страхування.
Наступне «АЛЕ». Умовами програми можуть скористатися далеко не всі охочі, а лише ті, хто відповідає чотирьом зазначеним банком критеріям:
- Потрібно входити до 20% кращих клієнтів ПриватБанку за оцінкою банком поведінки клієнта (поведінковим скорингом). Критерії оцінки банк не розкриває.
- Необхідно отримувати зарплатню у ПриватБанку.
- У позичальника не повинно бути прострочення за кредитами більше ніж 15 днів у 2020 році.
- Потенційний позичальник не повинен був звертатися до банку по реструктуризацію заборгованості чи просити про кредитні канікули.
Зауважимо, серед цих критеріїв не зазначений один з найбільш важливих: яким має бути дохід сім’ї, щоб мати змогу претендувати на іпотеку під 10%. Маючи таку інформацію, кожен міг би оцінити, чи «потягне» він такий кредит за рівнем своїх доходів. А так це оцінює спеціаліст банку. Якщо ви відповідаєте всім чотирьом критеріям, то сміливо подавайте заявку на кредит у будь-якому відділенні – із банку вам зателефонують та дадуть відповіді на запитання. Якщо все буде гаразд, то отримаєте таке повідомлення:
Що ж робити громадянам, у яких не склалося з відповідністю згаданим критеріям і які не пройшли відбір як позичальники за 10-відсотковою іпотекою? Вони можуть скористатися іншою програмою банку, «Житло в кредит від ПриватБанк». Щоправда, умови тут значно менш зручні. Відсоткова ставка у перший рік складе від 14,9 (первинний ринок) до 15,5% (вторинний ринок житла). Надалі щороку ставка коливатиметься синхронно зі згаданим індексом UIRD 12M UAH + 3%. Максимальний розмір ставки не перевищуватиме 30%, «заспокоюють» у Приваті…
Вік позичальника – від 21 до 60 років і на момент погашення кредиту позичальнику не повинно бути більше 60 років. Як бачимо, умови цієї програми не дають підстав вважати її потенційно масовою.
Кредитування за програмою доступної іпотеки розпочав і ще один банк із державного сегменту, Укргазбанк. Там уже відзвітували про перший виданий такий кредит. Відсоток за іпотечною програмою тут іще нижчий, ніж у Привата, 8,8% річних. Але – теж лише на перший рік кредитування. Починаючи з другого року, включається вже знайома нам кореляція розміру відсотку із індексом UIRD 12M UAH, до якого в Укргазбанку додадуть 5%. Тобто станом на сьогодні, якби йшов другий рік іпотеки, то клієнт сплачував би не 8,8, а 14,1%... І це ще в умовах, коли індекс депозитних ставок перебуває на низькому рівні. Інша особливість: програма Укргазу діє тільки на вторинному ринку нерухомості. Власний внесок клієнта складе від 30% вартості житла. Строк кредитування – від 1 до 20 років. Можлива сума кредиту – від 10 тис. до 5 млн грн. При цьому максимальний розмір кредиту не може перевищувати 70% ринкової вартості обраної клієнтом нерухомості. Комісія банку за надання кредиту складе 0,99% від суми іпотеки. 100 грн доведеться сплатити за відкриття рахунку в банку. Знов-таки, в Укргазбанку не повідомляють, якими мають бути доходи сім’ї, які можуть дозволити їй взяти участь у програмі. Кого цікавить така іпотека, запрошують до будь-якого відділення банку. А далі з вами працюватиме кредитний відділ. Тож ваші реальні витрати – як сьогоднішні, так і ті, що «світять» вам у наступні роки – можете полічити самостійно, взявши до уваги вартість нерухомості, яку б ви хотіли придбати. Загальний висновок: гучно рекламовані банківські програми дешевої іпотеки поки не зовсім відповідають потребам справді масового споживача. І за фактом не є програмами державними (бюджетними), а комерційними. Об’єктивно кажучи, дивною була б інша ситуація. Адже будь-який банк є прибутковою установою, завдання якої, спрощено, – заробляти гроші. І роздавати ці гроші просто так вони не можуть і не будуть. Особливо в умовах хитавиці в національній в світовій економіках. Насправді у держави є інструменти для більш ефективної реалізації справді соціальної житлової політики на умовах, привабливих для сотень тисяч родин. Потрібне лише бажання і вміння ними скористатися. Та це тема для окремої розмови.